Piano Casa o spiraglio per operazioni di finanza immobiliare? Il Governo punta su autorizzazioni lampo e deroghe urbanistiche per i maxi-investimenti esteri, ma le agevolazioni sembrano tagliate su misura per i big del mercato, con l’edilizia residenziale e sociale che rischia di rimanere al palo
Una corsia autorizzativa preferenziale, aumenti di volumetria fino al 35%, agevolazioni urbanistiche, permesso convenzionato, onori notarili dimezzati. Sono gli importanti incentivi previsti dal nuovo Piano Casa, ma non sono destinati a tutti e alcune procedure sono poco trasparenti, denunciano l’Ance e diverse associazioni ambientaliste. Infatti, i benefici e le semplificazioni messe nero su bianco dal Governo Meloni nel decreto-legge 66 sono riservati ai soggetti esteri che investono almeno un miliardo di euro all’interno di un “piano infrastrutturale di edilizia integrata”. Di che cosa si tratta nello specifico?
LE DEROGHE PER GLI INVESTIMENTI ESTERI
Il Piano Casa apre una corsia rapida per gli investimenti esteri superiori al miliardo di euro. I costi di bonifica potranno essere scomputati dagli oneri di urbanizzazione, la conferenza dei servizi procederà in forma semplificata e asincrona con tempi ridotti a 30 giorni, che diventeranno 40 in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o sanitari. In aggiunta, saranno consentiti cambi di destinazione d’uso anche in deroga, alleggerimenti sugli standard urbanistici e sui parcheggi, incrementi volumetrici fino al 35%, permessi convenzionati al posto dei piani attuativi e persino onorari notarili dimezzati.
CHE COSA DICE (DAVVERO) L’ARTICOLO 9 DEL PIANO CASA
Il pacchetto di deroghe e incentivi solleva dubbi sull’effettiva componente abitativa all’interno di potenziali operazioni di finanza immobiliare. Dubbi che aumentano leggendo l’articolo 9 del Piano Casa, che sembra nascondere una legge di rigenerazione urbana ad hoc, secondo quanto denunciano diverse associazioni ambientaliste e comitati civici (quali Italia Nostra e altri comitati milanesi). Il rischio è che, per come è scritta, la norma premi i grandi investitori immobiliari e i costruttori che hanno realizzato volumetrie in eccesso senza piani attuativi adeguati. Infatti, i piani infrastrutturali di edilizia integrata consentono di realizzare interventi anche molto diversi da quelli abitativi convenzionati, ponendo l’unico limite che questi rappresentino almeno il 70% dell’investimento. La domanda è: le infrastrutture connesse alla realizzazione di interventi abitativi rientrano nel conteggio o no?
IL RISCHIO DI UN PIANO A DUE VELOCITÀ
La burocrazia è uno dei principali potenziali ostacoli alla realizzazione del piano di edilizia strutturale voluto dal Governo. Per superare il rischio di stallo dei progetti, il decreto-legge istituisce la figura di un commissario straordinario con poteri speciali, che dovrà anche gestire i flussi di investimento. Poteri che cresceranno se il progetto prevede la realizzazione di almeno cento unità abitative. In questo caso, infatti, il commissario potrà scavalcare i limiti su densità, altezze, distanze e standard stabiliti dal DM 1444/1968, norma cardine in Italia per l’urbanistica e l’edilizia.
“Un altro aspetto fortemente critico all’interno del decreto riguarda il regime delle semplificazioni, che non è uniforme per tutti i soggetti attuatori. Le procedure più incisive e le agevolazioni amministrative maggiori sono infatti riservate esclusivamente ai grandi programmi d’investimento di interesse strategico nazionale, che prevedono investimenti, anche esteri, di valore elevato (pari o superiore a un miliardo di euro). Al contrario, per tutti gli altri interventi di edilizia integrata che non rientrano in questa categoria di grande scala, il regime di semplificazione è praticamente assente”, scrive Ance, sottolineando che la distinzione rischia di far naufragare il Piano.
IL NODO DEI FINANZIAMENTI
Anche sul fronte della sostenibilità economica il quadro sembra nebuloso. Da dove arriveranno davvero i flussi di cassa capaci di sostenere piani integrati così ambiziosi? Il decreto ha introdotto la possibilità per i piani “realizzati con l’attrazione prevalente di investimenti privati” di accedere a “eventuali risorse pubbliche”. Ma il testo non chiarisce né i criteri di assegnazione né le priorità di utilizzo di questi fondi, sottolinea il giornale. Infatti, non è presente alcun riferimento a obiettivi sociali o culturali, nessun legame esplicito con la normativa europea sugli aiuti di Stato per l’edilizia residenziale pubblica e sociale. Un vuoto che alimenta interrogativi sulla reale tenuta finanziaria di queste operazioni, soprattutto considerando i vincoli imposti all’edilizia convenzionata.
“Permane un punto critico che merita un’attenta valutazione: il delicato equilibrio tra obblighi di convenzionamento e sostenibilità economica dell’investimento. L’onere derivante dall’obbligo di destinare ben il 70% dell’intervento all’edilizia convenzionata, considerati gli attuali valori dei costi di costruzione, rischia di rendere il piano economicamente poco sostenibile. A ciò si aggiunge anche il vincolo di destinazione d’uso trentennale: si tratta di imporre ai privati un impegno a lungo termine che, in assenza di garanzie sul pagamento dei canoni o ulteriori incentivi, potrebbe frenare l’adesione di molti operatori”, scrive Ance.
