Bruxelles propone un nuovo quadro per limitare gli affitti turistici nelle aree sotto pressione abitativa. Nel mirino anche seconde case e immobili sfitti, ma non arriva un divieto generalizzato: saranno Stati, Regioni e Comuni a decidere se intervenire
La stretta europea sugli affitti brevi entra in una nuova fase. La Commissione europea ha presentato il 9 settembre l’Affordable Housing Act, una proposta di regolamento che introduce criteri comuni per individuare le aree in cui il mercato abitativo è sotto pressione e stabilisce le condizioni alle quali le autorità potranno intervenire sugli affitti brevi e sugli immobili utilizzati come seconde case o lasciati vuoti.
Non si tratta di un divieto europeo generalizzato degli affitti turistici e Bruxelles non impone direttamente nuove limitazioni ai proprietari, ma crea un quadro comune che darà maggiore certezza giuridica a Stati, Regioni e Comuni che vogliono introdurre restrizioni nei territori più colpiti dalla crisi abitativa.
AFFITTI BREVI, UN MERCATO DA QUASI UN MILIARDO DI NOTTI
Il peso economico del settore è rilevante. Secondo Eurostat, nel 2025 nell’Unione europea sono state trascorse 951,6 milioni di notti in alloggi per soggiorni brevi prenotati attraverso piattaforme online come Airbnb, Booking ed Expedia. Il dato è aumentato dell’11,4% rispetto al 2024 e del 32,4% rispetto al 2023.
Sul valore economico complessivo esistono diverse misurazioni. Uno studio di Oxford Economics commissionato da Airbnb ha stimato per il 2023 una spesa diretta dei turisti negli affitti brevi pari a 127,5 miliardi di euro nell’Ue, con 26,5 miliardi di euro di guadagni per gli host. L’impatto complessivo sul Pil, considerando anche l’indotto, è stato stimato in 148,6 miliardi di euro, con quasi 40 miliardi di entrate fiscali e 2,1 milioni di posti di lavoro sostenuti. Si tratta però di una stima di impatto economico, non del semplice fatturato delle piattaforme, e la ricerca è stata commissionata e finanziata da Airbnb.
Per l’Italia, i dati forniti dall’Associazione italiana gestori affitti brevi (AIGAB) al Parlamento indicano un valore delle prenotazioni di circa 11 miliardi di euro nel 2023. Nei primi otto mesi del 2025, secondo l’associazione, le prenotazioni hanno superato gli 8,2 miliardi di euro, con un ulteriore indotto stimato in 32,9 miliardi. Sempre secondo AIGAB, le abitazioni inserite nel circuito erano circa 502mila nell’agosto 2025, a fronte di circa 9,6 milioni di seconde case non utilizzate.
COME FUNZIONA LA STRETTA
Il punto centrale della proposta europea è la definizione delle cosiddette “aree sotto stress abitativo”. Il testo stabilisce una soglia di riferimento: il rapporto tra il prezzo di un’abitazione e il reddito disponibile deve essere pari o superiore a 8, cioè il prezzo di una casa media deve corrispondere ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite.
Non basta però raggiungere la soglia. Il rapporto prezzo/reddito deve essere aumentato negli ultimi dieci anni e l’autorità deve valutare se la pressione abitativa sia destinata a persistere nei tre anni successivi, considerando andamento della popolazione, offerta e domanda di abitazioni. Se il rapporto arriva almeno a 10, non è invece necessario dimostrare l’aumento registrato nell’ultimo decennio.
Una volta individuata un’area sotto stress, non scatta automaticamente alcuna limitazione. Saranno le autorità competenti a decidere se intervenire e con quali strumenti. Per gli affitti brevi, la proposta consente misure che ne limitino l’accesso o l’offerta, ma solo quando l’attività abbia prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti. Le restrizioni dovranno inoltre essere proporzionate e riguardare soprattutto le attività su scala commerciale, caratterizzate da elevata frequenza o da un numero significativo di immobili gestiti dallo stesso soggetto.
Un elemento importante riguarda le prime case: la proposta esclude dalle restrizioni basate esclusivamente sulla tutela dell’accessibilità abitativa gli alloggi messi in affitto breve dal proprietario nella propria residenza principale.
COSA CAMBIA PER LE SECONDE CASE
La proposta non riguarda soltanto Airbnb e gli altri portali. Il nuovo quadro europeo prende in considerazione anche l’utilizzo di abitazioni come seconde case e gli immobili lasciati a lungo vuoti.
Nelle aree sotto stress, le autorità potranno adottare misure che limitino l’acquisizione o l’utilizzo di immobili residenziali destinati a finalità diverse dalla residenza principale, sempre a condizione che venga dimostrato un impatto significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni. Tra le possibili misure rientrano anche limiti quantitativi, regole sull’uso degli immobili e interventi contro la lunga durata degli alloggi sfitti.
Anche in questo caso non c’è però un automatismo. La proposta precisa che le misure dovranno essere territorialmente limitate, necessarie e proporzionate. Per gli immobili vuoti sono inoltre previste eccezioni quando la mancata occupazione sia giustificata, ad esempio da motivi di lavoro, studio, salute, successione o temporanea inagibilità.
CHI STA LAVORANDO ALLA STRETTA
A guidare il dossier nella Commissione europea è Dan Jørgensen, commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia. È lui che ha presentato il nuovo pacchetto sull’Affordable Housing Act insieme alla vicepresidente esecutiva Teresa Ribera. Jørgensen ha sottolineato che gli affitti brevi possono rappresentare una quota significativa del patrimonio abitativo in alcune città e destinazioni turistiche, arrivando in determinati casi fino al 20% degli immobili.
Il dossier coinvolge anche il Parlamento europeo. Un ruolo centrale è quello di Irene Tinagli, eurodeputata del Partito democratico e presidente della Commissione speciale sulla crisi degli alloggi nell’Unione europea (HOUS). La commissione ha analizzato il rapporto tra turismo, affitti brevi e accessibilità abitativa, arrivando anche a organizzare un’audizione specifica sul tema. La commissione presieduta da Tinagli ha inoltre svolto missioni in diverse città europee, tra cui Milano e Palermo, per raccogliere elementi sulla crisi abitativa e sulle politiche locali.
