La Commissione Ue lancia il primo Piano europeo per la casa rivolto alla classe media. L’obiettivo è colmare un gap di offerta stimato in 650.000 alloggi l’anno tramite regole sugli aiuti di Stato più flessibili, una piattaforma di investimento con la Bei, nuove norme sugli affitti brevi, innovazione nell’edilizia e sburocratizzazione.
Dopo mesi di consultazione — oltre 13.000 risposte raccolte — la Commissione europea ha messo sul tavolo il tanto atteso Piano casa. Annunciato dalla presidente Ursula von der Leyen e approvato nell’ultimo collegio dei commissari del 2025, il pacchetto nasce dalla convinzione che la carenza di alloggi a prezzi accessibili sia una vera e propria emergenza sociale e un problema economico per l’intera Unione.
“L’Europa deve assumersi collettivamente la responsabilità della crisi abitativa che colpisce milioni di nostri cittadini e agire di conseguenza. È in gioco la nostra democrazia”, ha detto il commissario per l’Energia e l’Edilizia residenziale Dan Jorgensen presentando il piano.
La sfida, fissata già nei Political Guidelines con cui Ursula von der Leyen ha presentato il suo programma per il mandato 2024-2029, è quella di agevolare la risoluzione di una questione comune a tutto il territorio dell’Unione, pur trattandosi un settore che in gran parte dipende dalle competenze nazionali e locali e in cui l’UE cerca di affiancare, non sostituire, gli Stati membri.
LA CRISI ABITATIVA IN CIFRE
Secondo la ricostruzione della Commissione, tra il 2013 e il 2024 i prezzi degli alloggi sono aumentati mediamente del 60%, mentre i permessi per nuove costruzioni residenziali sono calati di circa il 20% e le occupazioni abitative sono cresciute nella stessa misura.
Per riportare domanda e offerta in equilibrio, Bruxelles stima che all’attuale capacità di costruzione (circa 1,6 milioni di nuove unità l’anno) servano almeno altri 650.000 alloggi all’anno — un impegno che costerebbe dell’ordine di 150–153 miliardi di euro annui.
LE RISORSE NEL PIANO CASA
La Commissione conta di impiegare alcuni degli strumenti esistenti a cui affiancare nuovi impegni finanziari: 43 miliardi sono già stati mobilitati, ulteriori risorse proverranno da InvestEU (circa 10 miliardi nel 2026-2027), e dalla riprogrammazione di fondi di coesione (almeno 1,5 miliardi). Verrà inoltre istituita una piattaforma di investimento ad hoc con la Bei.
Banche e istituzioni di promozione prevedono investimenti privati fino a 375 miliardi entro il 2029, che dovranno però integrarsi con capitale pubblico.
COSA PREVEDE IL PIANO: I QUATTRO BINARI
Il pacchetto della Commissione si articola in quattro macroaree e dieci azioni strategiche:
- Aumento dell’offerta: incentivare la costruzione di nuove abitazioni, con un’attenzione a soluzioni rapide (es. prefabbricazione) e a investimenti in studentati e social housing.
- Investimenti e finanza: revisione delle regole sugli aiuti di Stato per semplificare il sostegno pubblico agli alloggi a prezzi accessibili; creazione di una piattaforma paneuropea d’investimento con la Bei; mobilitazione di fondi europei e nazionali.
- Innovazione e competività: una strategia europea per la costruzione (European Strategy for Housing Construction), formazione e riqualificazione delle competenze nell’edilizia, e promozione del New European Bauhaus per progetti sostenibili e di qualità.
- Contenimento degli effetti negativi: normativa ad hoc sugli affitti brevi nelle aree sotto stress abitativo, maggiore trasparenza delle piattaforme e strumenti per le autorità locali.
UNA NUOVA CATEGORIA DI EDILIZIA PER IL CETO MEDIO
Una delle novità più rilevanti è lo snellimento delle regole sugli aiuti di Stato: in sostanza nascerà una nuova categoria di alloggi “a prezzi accessibili” esentati dall’obbligo di notifica, senza un tetto massimo di compensazione che impedisca interventi su larga scala: un misura pensata per lavoratori, giovani, famiglie a reddito medio che oggi non riescono a permettersi i prezzi di mercato.
GLI AFFITTI BREVI
Il Piano dedica un capitolo agli affitti brevi, fenomeno in forte espansione tra il 2018 e il 2024. Dove questi alloggi sono diventati un’attività commerciale — in alcune destinazioni fino al 20% dell’offerta — l’effetto è stato la sottrazione di unità al mercato residenziale a lungo termine.
Bruxelles annuncia che nella prima metà del 2026 presenterà misure legislative per supportare le autorità locali nell’adottare azioni mirate e proporzionate nelle zone sotto stress abitativo, puntando su maggiore trasparenza e sulla possibilità di delimitare aree con restrizioni.
SBUROCRATZZAZIONE E SOSTENIBILITÀ
Il piano non è solo cassa: punta a rimuovere ostacoli normativi e amministrativi che rallentano permessi e cantieri. È prevista una mappatura delle normative nazionali e locali che incidono sulla casa, con l’obiettivo di ridurre oneri per le PMI, accelerare i tempi di autorizzazione e favorire l’adozione di tecniche costruttive più efficienti e circolari. Il New European Bauhaus viene indicato come leva per sostenere progetti sostenibili, mentre la NEB Academy avrà compiti di upskilling per il settore.
INTANTO IN ITALIA: IL PIANO DEI COMUNI E LE (POCHE) RISORSE IN MANOVRA
Intanto sul versante nazionale 40 sindaci e assessori italiani hanno presentato un piano nazionale con dieci proposte per rafforzare poteri e risorse ai comuni: dal recupero delle case popolari alla legge sugli affitti brevi, dal rifinanziamento del fondo per la morosità incolpevole alla promozione di contratti a canone concordato e fondi immobiliari pubblici.
Le municipalità chiedono maggiori trasferimenti e strumenti normativi, che malgrado gli annunci del governo sul Piano casa, tardano ad arrivare. Nell’attuale manovra, che ha come principale obiettivo quello di far uscire l’Italia in anticipo dalla procedura d’infrazione per debito eccessivo, le risorse destinate alla crisi abitativa nell’attuale manovra ammontano a soli 300 milioni: cifre che ben lontane dalle esigenze stimate, che oscillano tra i 12,5 e i 15 miliardi su base pluriennale.